IVA en reformas: cuándo es el 10 % y cuándo el 21 %

Por Alan Nolibois · 7 de octubre de 2026 · 7 min de lectura

Los 3 requisitos del IVA reducido en reformas

Lo regula el artículo 91.Uno.2.10º de la Ley del IVA. Se aplica a las obras de renovación y reparación en edificios o partes de edificios destinados a vivienda. Hacen falta los tres requisitos:

1. Quién paga. Una persona física que no actúa como empresario y usa la vivienda para uso particular. También vale una comunidad de propietarios cuando las obras son en su edificio.
2. Antigüedad. La construcción o la última rehabilitación del edificio terminó al menos 2 años antes de empezar la obra.
3. Materiales. Si aportas materiales, su coste no supera el 40 % de la base imponible (el total sin IVA). Si no aportas materiales, el requisito se cumple solo.

No importa si es vivienda habitual o segunda vivienda, ni si el cliente es propietario o inquilino, siempre que la use para sí.

Comprobador: ¿10 % o 21 %?

Orientativo, no es asesoramiento fiscal. Ante la duda, confírmalo con tu gestor.

Ejemplos con números

La diferencia entre el 10 % y el 21 % en una reforma de 15.000 € son 1.650 €. Para el cliente es mucho dinero, y a menudo decide entre dos presupuestos por esa cifra.

Qué cuenta como "materiales" (y el truco que no es truco)

Materiales son los bienes que se incorporan a la obra: azulejos, sanitarios, tuberías, cemento, pintura, plato de ducha… La mano de obra, los desplazamientos o la retirada de escombros no son materiales.

Si el cliente compra él los materiales (por ejemplo, el azulejo en una tienda) y tú solo pones la mano de obra, tu factura cumple el requisito del 40 %. Lo que no vale es inflar la mano de obra o partir la obra en facturas para bajar artificialmente el porcentaje: si Hacienda revisa, regulariza el 21 % con recargos.

Ojo con muebles de cocina, armarios y electrodomésticos. Es la parte que más dudas genera: según cómo se contrate, Hacienda puede tratarlos como una entrega de bienes aparte y no como material de la obra. Si una reforma lleva mucho mobiliario, pregúntaselo a tu gestor antes de presupuestar.

Cuándo es siempre el 21 %

• Locales, oficinas, naves y cualquier inmueble que no sea vivienda.
• Cuando paga una empresa o un profesional, aunque la obra sea en una vivienda (por ejemplo, un inversor que reforma para alquilar como actividad, o una inmobiliaria).
• Obras en edificios con menos de 2 años desde su construcción o rehabilitación.
• Cuando los materiales que aportas superan el 40 % de la base.

Cómo dejarlo bien atado en el presupuesto y la factura

1. Separa materiales y mano de obra en el presupuesto. Así se ve el porcentaje y te proteges en una inspección.
2. Pide al cliente una declaración firmada que diga que es persona física, que usa la vivienda para uso particular y el año de construcción del edificio. Guárdala con la factura.
3. Indica el tipo en la factura y la referencia legal: "IVA 10 % (art. 91.Uno.2.10º Ley 37/1992)".
4. Explícaselo al cliente en la visita. Si tu competencia aplica el 21 % por no complicarse y tú el 10 % bien justificado, tu presupuesto es más barato sin bajar el margen.

Rehabilitación de edificios: otro caso del 10 %

Existe otro supuesto distinto: la rehabilitación de edificios (art. 91.Uno.3.1º), para obras grandes de estructura, fachada o cubierta que superan ciertos porcentajes del valor del edificio. Es típico en comunidades de propietarios y tiene sus propios requisitos. Si haces ese tipo de obra, revisa los criterios con tu asesor.

Preguntas frecuentes

¿Una reforma en una segunda vivienda lleva IVA del 10 %?

Sí, si se cumplen los tres requisitos: el cliente es un particular que la usa para sí, el edificio tiene más de 2 años y los materiales que aportas no pasan del 40 % de la base. No hace falta que sea la vivienda habitual.

¿Y si el cliente alquila el piso?

Si quien paga la obra es el propietario y alquila la vivienda como actividad económica, actúa como empresario y el tipo es el 21 %. Si quien paga es el inquilino para su propia vivienda, puede aplicarse el 10 %.

¿Qué pasa si los materiales pasan del 40 %?

Toda la obra tributa al 21 %, no solo la parte que se pasa. Por eso conviene separar materiales y mano de obra en el presupuesto y revisar el porcentaje antes de enviarlo.

¿Las comunidades de propietarios pagan el 10 % o el 21 %?

El 10 %, cuando la obra es de renovación o reparación en un edificio de viviendas con más de 2 años y los materiales no superan el 40 % de la base.

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